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1、项目法人与建设单位有什么区别?

    1)概念不同。

    项目法人是依据《中华人民共和国公司法》而成立的从事项目开发的有限责任公司和股份有限公司。项目法人不是出资人,项目法人是项目建设的责任主体,依法对所开发的项目负有项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资本的保值增值等责任,并享有相应的权利。

    建设单位是指建筑工程的投资方,对该工程拥有所有权和建设权,也称为业主单位或项目业主,是指建设工程项目的投资主体或投资者,也是建设项目管理的主体,主要履行提出建设规划、提供建设用地和建设资金的责任。但也有例外,如:A公司承建某桥梁工程,施工过程中影响到B公司所有的构筑物,需对其进行改造、加固,经B公司同意后,委托C公司建设。此时,A公司为出资方,C公司为建设单位,产权方和业主是B公司。

    2)概念使用的范围不同。

    建设单位一般存在于项目建设全过程,是对全过程负责的组织。项目法人是按照国家工程项目“四制”(项目法人制、项目监理制、项目招投标制和项目合同管理制)的管理规定,对工程项目建设承担法定责任的法人,包括企业法人、机关法人、事业(单位)法人和社(会)团(体)法人。建设单位与项目法人多数情况为同一组织。

    项目法人实行董事会领导下的总经理负责制,并对项目主管单位负责。要求工程建设要形成一套由项目法人承担相应责任的制度,并在制度的约束下,对工程建设实施全面的管理;工程项目建设必须有明确的项目法人,项目法人在工程实施中享有法律授予的权利。同时,也应当担负起相应的义务;项目法人依法律、法规和相关规定承担法律责任,如有违法违规行为将依法受到追究。

2、控制性详细规划的控制指标包括哪些内容?

    控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界,因此,建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践,都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。

  1、控制指标的内容构成

  (1)地块划分

  控制性详细规划的规划范围,应从城市的一个完整地域结构出发,其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求,综合空间环境结构设想及开发的可行性,划分基本地块,编排地块号码。在此基础上,确定各地块的用地面积和各项控制指标。

  一般规定最小地块面积和宽度、深度,防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关,用地集中、性质单一的,地块可大一点,用地零碎分散,地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关,统一开发,地块划分可大一点,多渠道开发的用地,地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点:

  ① 旧城区和沿街地段分块宜小,新建居住区分块宜大;

  ② 至少与一条道路相邻;

  ③ 用地性质尽量单纯;

  ④ 同类用地控制要求大致相同;

  ⑤ 保护地段单独划出。

  (2)土地使用性质及兼容范围

  确定城市土地使用性质,一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》(GBJ137-90)将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少;老城区分类多、新开发区分类少;中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早,有些分类已不适应使用要求,可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类,对它进行补充和发展。

  土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容,即以某一类土地使用性质为主,兼容其它性质,如在居住用地(R)中,可兼容小型的办公用地(C)。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念,以混合土地使用最为常见,它以某一类土地使用性质为主,与其它性质的土地相混合,如商住用地(C2/R)等。

  确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大,均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调,不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性,为建设发展和管理实施留有余地,同时又保证城市的有机、有序地发展。

  (3)土地使用强度

  ① 容积率:也称建筑面积密度或楼板面积率(Floor Area Ratio,缩写FAR),即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量,构成了土地使用强度的最主要因素,因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。

  ② 建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。

  ③ 人口密度:即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。

  ④ 建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式,一是绝对高度控制,如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物;二是相对高度控制,如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”,以及香港、台湾的建筑高度与街道宽度控制法等。 

    ⑤ 建筑后退:包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即建筑最外边线后退道路红线的距离,应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小,其间又没有道路分隔时,应根据具体情况,提出后退建设用地边界的要求,一般至少应满足消防通道的要求。

  (4)道路及其设施

  此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标高等的确定;对社会停车场(库)、配建停车场(库)进行定位、定量和定界的控制;允许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制等。

  (5)城市环境景观

  这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积,推动多种形式的绿化。

  此外,还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括:居住区服务设施 (中小学、托幼、居住区级公建),环卫设施 (垃圾转运站、公共厕所),电力设施 (配电站,配电所),电信设施(电话局、邮政局),燃气设施 (煤气调压站)等。对一些特殊的地区,还可增加一些控制指标。如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求等。

  2、控制指标的确定来源

  (1)确定的原则

  控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件,注重提高土地使用的效率,综合平衡经济、社会和环境效益,具体应遵循以下原则:

  ① 符合国家、省、市各级规划与建设相关法规的要求,符合总体规划、分区规划的控制要求。

  ② 综合考虑城市整体或地区全局的情况,力求总体平衡。

  ③ 力求优化城市用地结构

  ④ 控制要求要体现不同对象的特点。

  ⑤ 充分考虑土地价值及开发的经济效益。

  (2)控制指标的确定

  确定控制指标通常有以下几种方法:

  ① 环境容量推算法:根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等,预测规划期末的容量,据此确定各项指标。该方法比较严谨,但涉及面广、参数众多,资料的收集和整理也相当复杂。

  ② 人口推算法:根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求,以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。

  ③ 典型实验法:选择有代表性的地块,甚至是全部规划地区,进行实验性的形态空间规划,由此反算出各项指标。这种方法简单易行,是目前采用较多的方法。

  ④ 经验推算法:根据以往旧城和新区开发的经验,归纳出所需指标的数值。


3、政府投资建设项目具有哪些特点?

    由于政府投资项目是以政府财政基本建设资金为投资主体的项目,所以它具 有与一般投资项目不同的特点。从理论上分析,政府投资项目应该是为社会提供公共产品,即主要提供非盈利的为社会大众所需的项目,但也可能会包括一些虽盈利,却难以收回投资或投资回收期较长的基础设施项目。在近期,政府投资项目也可能会因国家发展高新技术产业,迎接知识经济挑战的产业政策而涉足部分高风险、高收益的高新技术产业等。政府投资项目的主要特点是:

    1)政府投资项目大多数是为社会发展服务、非盈利的公益性项目。

    这是由政府投资项目的性质所决定的,这种性质就是非盈利性。因为在市场 经济体制下,一般经济组织的投资活动都追求自身利益的最大化,所以除政府财 政基本建设资金以外的投资都会追求高收益的回报,而对非盈利、难以盈利或投资回收期较长的项目则不会涉足,但这些非盈利、难以盈利或投资回收期较长的项目往往是国家或区域发展经济必不可少的基础设施,是关系到改善投资环境、改善人民生活、加强国防安全的设施,所以国家财政基本建设资金必须集中投资在这些公益性的基础设施上。正是由于这个特点,在发展中国家,由于基础设施短缺,所以政府投资项目所占比例相对发达国家较大。

    2)超大型政府投资项目比一般项目投资大、风险大、影响面大。

    这是由政府在国家公共利益中肩负重任的性质所决定的。有些投资大、风险 大的超大型政府投资项目,如果没有政府资金的介入,任何其他投资都不可能承 受如此巨大的投资和风险。但是一旦项目决策上马就将形成巨大的生产力,并影响着与该生产力相关的诸多产业、诸多部门,影响着区域经济的发展与产业结构的再造,甚至影响到整个社会经济的发展与人民生活质量的提高。所以这些工程项目必须通过政府投资。政府投资项目风险巨大。如果项目在工程建设中应用先进的科学技术和管理方法,其劳动生产率将成千成百倍的提高,特别是一些高新技术的应用将给项目带来巨大的附加价值;如果项目决策正确合理、方案先进可行,将不仅仅是取得巨大的社会经济效益,还将为公众创造方便、舒适和安逸的生活环境。但如果项目决策不科学,事先没有充分考虑各种风险因素,从而导致项目失败,那么带给国家或地区的将不是巨大的生产力和社会经济效益,而将是沉重的财政负担、资源环境的破坏污染,甚至是整个生态系统的严重失衡、人类生存环境的毁灭。所以,政府投资项目必须进行全过程的决策风险管理。

    3)政府投资项目具有比一般项目更严格的管理程序。

    各国政府出于在纳税人中树立廉洁、高效的形象,保证政府投资项目的投资 效益,一般采取了更严格的管理程序。这主要表现在:要按照国家规定履行报批 手续,严格执行建设程序;严禁挤占、挪用政府投资;严禁搞边勘探、边设计、边施工的“三边”工程;财政部门要执行项目评审程序,以保障财政基本建设资金不被浪费。考虑到今后财政预算体制的改革,并参考国外发达国家对政府财政性基本建设资金的管理办法,可以预见未来几年内,国家会采取以下措施和制度严格管理政府投资项目:

    (1)严格的立项审批制度

     建立国家或地方政府投资项目储备库,执行严格的可行性研究审批制度,审批合格的储备项目上升为年度执行项目,列入预算,报国家或地方人大专门委员会 批准;

    (2)严格的政府采购制度

    这种采购既包括大宗建设用机电设备或工程材料的采购,也包括对承建政府投资项目设计、施工、项目管理的采购。这种采购必须按照国际惯例和 WTO 的规定,实施无歧视、公开的竞争性招标方式;

    (3)严格的项目评审程序

    从项目可行性研究阶段的估算,到设计、招标阶段的概预算或标底以及施工过程的支付,竣工结算(决算),都要执行严格的财政评审制度;

    (4)严格的项目管理制度

    政府投资项目若缺少投资约束机制,就很可能变为 “三超”工程,最后成为各方牟利的“投资无底洞”,为杜绝这一可能性真正发生,就要由政府有关部门组建类似盈利项目的项目法人;对本项目实行严格的项目管理,实施投资/成本、工期/进度、质量的三大控制,严格工程合同管理中的索赔与支付,严格项目竣工验收以及结算;一旦项目发生超出人大专门委员会批准预算的事件,就要有合理的理由接受人大的质询,由人大专门委员会决定是否追加预算,若没有令人大专门委员会信服的理由,就应受到处分。  

    4)政府投资项目更容易受到社会各界舆论的关注  

    由于政府投资项目大多涉及到社会公众文化或生活的各个方面,又是花国家或地方财政的资金,从根本上说是纳税人的钱,所以涉及到社会公众的切身利益, 理所当然地成为社会舆论的关注焦点。因此,政府投资项目也要注重公共关系工 作,要设立专门公共关系部门或人员负责与媒体的联络或直接与公众对话,向社会直接、间接地报告政府投资项目的建设意义、施工进展、施工质量、建成后的 对公众生活质量改善的具体情况。争取舆论的支持,自觉接受公众舆论的监督,是保证政府投资项目顺利完成的重要保障。


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